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HausFakt

Methode und Quellen

HausFakt rechnet mit reinen, versionierten Funktionen (aktuell Version 2026-09-30.1). Gleiche Eingaben ergeben immer gleiche Ergebnisse. Jede wesentliche Zahl hat eine Herkunft: deine Angabe, ein Regelwerk oder eine ausdrücklich gekennzeichnete Annahme.

Gesamtbedarf

Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten, Gutachten und Proben, gewählte Sanierung (mittlerer Richtwert), eine Sanierungsreserve als Puffer und die Miete, die bis zum Einzug parallel läuft. Die angezeigte Spanne ist die Summe der niedrigen bzw. hohen Einzelrichtwerte. Sie ist keine Wahrscheinlichkeitsverteilung, und auch der obere Wert deckt nicht garantiert alles ab.

Sanierungskosten

Die Richtwerte sind derzeit ungeprüfte Platzhalter ohne belegte Quelle und ohne örtliche Preisdaten. Der Regionsfaktor ist eine pauschale Näherung. Mengen werden aus Wohnfläche, Geschossen und Dachform geschätzt und sind änderbar. Gerüst wird genau einmal angesetzt. Eigenleistung spart nur einen Teil des Lohnanteils; Material, Geräte und Entsorgung bleiben. In Gewerken, die eingetragenen Fachbetrieben vorbehalten sind, ist „komplett selbst“ nicht auswählbar. Verdeckte Mängel und Schadstoffsanierung werden als offene Punkte benannt, nicht mit null bewertet. Bauteilalter empfiehlt eine Prüfung, es beweist keinen Mangel.

Energie

Ein grobes Szenario aus Endenergie laut Ausweis, Bezugsfläche und deinen Tarifen. Reduktionen durch Dämmung und die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe sind pauschale Annahmen. Die Effizienzklasse vor und nach den Maßnahmen ordnen wir nach der geschätzten Endenergie je m² ein – als Orientierung, nicht als Klasse eines Energieausweises. Sie ersetzt weder Ausweis noch Energieberatung.

Förderung

Förderprogramme ändern sich häufig. Solange die Regeln nicht geprüft und versioniert hinterlegt sind, rechnen wir keine Förderung automatisch ein. Du kannst einen erwarteten Zuschuss eintragen; er wird nie vom Kreditbedarf abgezogen und erst zum angegebenen Zeitpunkt als Einnahme gezeigt.

Finanzierung und Liquidität

Jede Kredittranche hat ihren eigenen Zins und Zahlungsplan, ohne Mischzins. Ein Förderkredit mit tilgungsfreier Anlaufzeit zahlt zunächst nur Zinsen; danach steigt die Rate. Nach der Zinsbindung zeigen wir Szenarien mit höherem Anschlusszins. Die Haushaltsrechnung nutzt deine tatsächlichen Ausgaben und prüft jeden Monat der Zinsbindung, etwa wenn ein Einkommen endet. Die Liquidität wird Monat für Monat ab dem Notartermin gerechnet, mit deinem Notgroschen als Untergrenze.

Die Kaufpreisgrenze im gewählten Szenario ist der höchste Preis, bis zu dem in 1.000-€-Schritten alle Prüfungen durchgehend bestehen. Wir nennen den Faktor, der zuerst begrenzt. Das ist keine Aussage darüber, was eine Bank finanzieren würde.

Objektarten und Sonderfälle

Eigentumswohnung: Saniert wird nur das Sondereigentum (Bad, Küche, Böden, Elektrik …). Dach, Fassade, Fenster und Heizung gehören der Gemeinschaft und stecken im Hausgeld bzw. in Sonderumlagen, die du angeben kannst. Mehrfamilienhaus/Wohnanlage: Innenausbau nur für selbst genutzte oder leere Wohnungen; Mieteinnahmen abzüglich pauschal 3 % Mietausfall, 30 € Verwaltung je vermietete Wohnung und nicht umlagefähiger Kosten. Renditen ohne Steuereffekte. Zwangsversteigerung: Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot, Gerichtskosten statt Notar, 4 % Zinsen bis zum Verteilungstermin, kein Makler, größerer Sanierungspuffer, weil innen meist nicht besichtigt werden kann. Erbbaurecht: Erbbauzins als laufende Kosten und Prüfung der Restlaufzeit gegen die Kreditlaufzeit. Denkmalschutz: pauschaler Aufschlag auf Sanierungskosten. Gewerbe und gemischt genutzte Objekte erhalten „nicht beurteilbar“.

Regelwerke und Prüfstatus